从珠江新城到白云新城，再到广钢新城，广州中心居住版图的规划和落地总是成为关注焦点。被业内称为“广州老城最后一块居住新城”的广钢新城，目前已经聚集了7家大型房地产企业，而他们旗下的项目不少更是背负着“地王”的名号。随着这些项目的陆续亮相，广钢新城板块的楼价成为大家所关注的话题。早从去年广钢板块第一波土地出让之后，就已经有业内专家指出，广钢新城的楼价从首盘开售起就可能直指4万。记者从开发商处得知，8月8日广州钢新城的首盘中海花湾壹号将开放销售中心。预计，随后不久华发、金融街等大牌开发商的项目也将陆续现身市场，广钢新城楼市的大幕即将揭开。作为今年最热门的板块之一，广钢新城能否成就新一代的豪宅板块，引人关注。

广钢首盘亮相为板块定调

面粉贵，面包必然更贵

“广钢新城从卖地开始就已经注定了其身价不菲。”作为广州老城区被着重推出的“新城”，即便是带着三旧改造的身影，即便是目前还没有一个项目推出市场，但其身价似乎已经早早被业界所认可。从卖地开始，“面粉”的价格已经决定了这一区域的“面包”价值。

2014年2月21日，广州国土房管局以“定地价、竞配建”的方式出让广钢新城首批5宗土地，引来多家本地龙头房企与外地过江龙抢夺。出让的5宗地块总用地面积28万平方米，总建筑面积120万平方米，单日卖地收入155亿，总竞配建面积为386400平方米。

在首次广钢新城的土地争夺战中，中海地产成为大赢家，力压各大房企，夺下5宗地中的3宗，另外，珠海华发与北京金融街控股各夺下一地。按3000元/平方米的建安成本算，当日竞出的最高楼面地价也已经达23546元/平方米，超越2013年7月8日万科创造的荔湾珠江隧道口19638元/平方米的纪录，成为荔湾新地王。而按照华发在拿地后的分析，3000元/平方米的建安成本还没有加上拆迁成本，如果加上拆迁成本，地价将更高。

而广钢新城的第二波推地是在去年的9月29日，广钢新城当日推出6宗地，卖地所得122亿。其中，保利（海合和恒利联合体）拿下两宗地成为最大赢家，过江龙金融街、方兴、北大资源等均有斩获。此外，中海和深振业也各夺得了一块地。

广钢第二波推出的6宗地拍出的最高均价为深振业夺得的荔湾区芳村大道南以西，鹤洞路以南AF040131地块，成交价位20.3亿，折合楼面地价18255元/平方米。

楼价或“高开低走”

在广钢新城去年卖地的时候，保利广东董事长余英在微博中提出：“正在拍卖的广钢新城用地，楼面地价已经超过23000元/平方米啦！预计2014年底、2015年广钢新城的房价将达40000－50000元/平方米。”可以说，从一开始，业内的专家对于这一区域的价格定位就比较高。即便是一盘未出，但已经和白云新城看齐，甚至直追珠江新城。但尽管如此，广钢新城板块新楼盘的价格却有可能会上演“高开低走”的戏码。

而在今年，广钢新城的项目即将迎来推货节点，业内对于价格的预期仍然颇高。作为第一个推出的项目，对于定价，中海花湾壹号的负责人仍然守口如瓶。但中原地产项目部总经理黄韬告诉记者，按照他的分析，“中海花湾壹号是第一个推出的项目，预计价格是40000元/平方米以上，可能在40000－50000元/平方米这个区间。”

而与之相比，广州的另外两大新城当中，珠江新城住宅开发早已进入尾声，仅有个别项目在售，房价的起步价已经是5万以上，江景豪宅的单价达到8万－10万。而白云新城近5年来住宅开发较为缓慢，新开发楼盘仅有中海云麓公馆等3个项目，在售均价40000－45000元/平方米。可以看出，按照市场预期，广钢新城的房价将不低于白云新城，未来向珠江新城靠拢。

值得关注的是，广钢新城如今的业内吹风的单价在4万以上，其中关键的原因是“地价”。然而，在广钢新城的两次大规模的推地当中，在价格上却出现了“高开低走”的现象。在去年2月，第一批广钢新城的楼面均价是在19093元/平方米－23546元/平方米，而在去年9月的第二批土地出让的楼面成交均价却降到了14000元/平方米－18255元/平方米。也就是说，第二次推地的价格比第一次要低近5000元/平方米左右。“这样的价格差可能使得广钢新城的项目价格会出现较大的波动，在产品定位上也可能出现分化。”

4万的“广钢新城”值得买吗？

目前不管是开发商还是政府对于广钢新城都充满了期待，2014年仅开发商一次性投入的地价就达到近300亿，如此密集的资金投入将极大地加快广钢新城的发展速度。按照广钢新城的开发计划，2年内整体投入1000亿，很快将达到珠江新城同等量级。

但与开发商的热情相比，在市场买方的反应会如何却是最关键的问题。记者了解到，如今已经进驻广钢新城的开发商就有7家，他们旗下的项目在今年一直处于开工状态。近日记者走访了广钢新城目前在建的中海、金融街、华发等开发商旗下的项目。现时除了中海的首个项目已经命名为“中海花湾壹号”之外，其他的项目都仍然未公布名号。这些项目如今都处于建设状态，部分住宅楼已经建至十层左右。按照建设周期，首批拿地的房企，其第一波推货将集中在今年下半年或者明年上半年。而作为首个亮相的中海花湾壹号在8月就要接受市场的考验。价格预期超过40000元/平方米的“广钢新城”是否物有所值成为人们关注的焦点。

“如果单价卖4万，那肯定就是豪宅了！”记者在走访中发现，由于还没有新盘推出，前来关注这一区域的买家并不多，但周边社区的二手住宅价格普遍在15000元－18000元/平方米之间，观鹤小区的业主陈小姐告诉记者，“现在已经很少有二手房放卖，都在等着广钢新城的楼盘推出，这一带的二手价格肯定会被带起来。”而对于是否会在广钢新城内购买新房，她就表示，“单价3万元左右还可以接受，如果超过4万/平方米，实在太高了。”

事实上，目前广钢新城各大项目的价格仍是未知数，而各大楼盘都有一个共同点，那便是“高”。记者了解到，目前规划建设最高的为中海花湾壹号，该项目60层的高度刷新广州最高住宅纪录。而在第二波拿到地块的深振业项目，高度达到25层，这个层数在其他区域的住宅项目中也算高个，但在广钢新城的住宅楼盘当中已经是最矮的一个。

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身背着各种光环的广州广钢新城，即将在8月迎来首个新楼盘的销售中心开放。记者从中海地产了解到，中海花湾壹号售楼部预计8月8日开放。

尽管销售中心还没开放，但中海花湾壹号在广州设立了多个巡展点。记者在万国广场巡展点的现场了解到，中海花湾壹号住宅产品包括约80平方米两房，90/95平方米小三房，110/120平方米大三房，140平方米四房、160平方米四房多种户型，均带国际品牌精装修。项目的负责人向记者介绍，“目前价格尚未确定，有意向的客户可以凭身份证办理优惠登记卡，最高优惠房款3万元。” 南方日报

备注：数据仅供参考，不作为投资依据。