广钢新城入市或超4万元/平方米周边的房价尚未应声而起

文/记者林琳

图/记者王维宣

广州日报讯（记者潘彧）“由于拿地价都在2万元左右，广钢新城单价突破4万元并不意外。”在昨日举办的广钢新城CLD高峰论坛上，记者获悉，广钢新城首盘开售起就可能直指4万元/平方米。

记者了解到，官方数据显示，6月广州市一手楼网签价格已重上1.5万元/平方米，近两周均价还在不停上涨之中。

不过，虽然广钢新城喊出如此高价，但周边的房价尚未应声而起。业内人士分析称，广钢新城新盘入市将对周边房价产生提振。

广州楼市已悄然回暖

官方数据显示，广州6月一手住宅网签达9598套，破历史纪录，楼价也重上1.5万元/平方米大关。全市一手网签面积112.27万平方米，创去年以来最高纪录；套数创历史高位。二手房方面，6月登记面积达65.79万平方米，同样创去年以来最高纪录。

而在近期的签约数据上，虽然量跌，但价格依然上涨。阳光家缘数据显示，7月13日~7月19日，广州一手住宅共网签1458套，和上上周的1596套相比，环比跌9%，而成交均价方面则出现环比2%的微升。而这一成交均价已经连续两周上涨。“现在北、上、广、深4月份的数据，北上深三个城市的均价均突破了3万元/平方米，广州只有他们的一半，1.5万元/平方米。”中海地产集团营销公司总监陈双全表示。

广州市房管局公布的数据显示，今年上半年老城四区的供应量仅33万平方米，仅占上半年全市供应量的7.6%，再度创下历史的新低。

陈双全认为，这说明一手房对于广州老城区的人群来说应该是供不应求。

市中心最大中央居住区8月以4万元/平方米开局

而对广州市区最大的中央居住区，即将入市的广钢新城区域备受关注。“由于广钢拿地价都在2万元，广钢新城楼价8月开盘突破4万元并不意外。”合富辉煌首席分析师黎文江表示。

而作为第一个推出的项目，中海虽未公布其中海花城湾项目的定价，但中原地产项目部总经理黄韬预计“价格可能在40000~50000元/平方米。”

去年开始，广钢新城板块土地开始陆续出让，2月广州国土房管局以“定地价、竞配建”的方式出让广钢新城首批5宗土地，单日卖地收入达到155亿元，中海地产夺得5宗地中的3宗，珠海华发与北京金融街控股各落袋一宗，楼面地价在1.8万元~2.2万元/平方米。

而第二波共6块土地于当年9月推出，被五房企“瓜分”，保利独中两元，方兴、北大资源、深振业、中海各获一块，楼面地价比半年前大幅下降，大都在1.5万元/平方米左右，最贵的一块达到1.8万元/平方米。

当时，广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，土建成本大约2000~3000元/平方米，装修成本顶多3000元/平方米，加上13%的税费及年均10%左右的资金成本及一些额外花销，按1.5万元/平方米楼面地价，建成住宅2.5万元/平方米才可保本。

广钢新城新盘入市将提振周边的楼市价格

记者发现，虽然广钢新城喊出如此高价，但周边的房价尚未应声而起。记者从广州阳光家缘数据了解到，近1个月，越秀区一手楼签约均价达到4.4万元/平方米，天河达3.7万元/平方米，而荔湾、海珠区均价都在3万元/平方米以下，其中荔湾区销售均价仅2.5万元/平方米。

从近期荔湾区住宅网签看，临近地铁五、六号线交汇站坦尾站的花语水岸，最近3个月的网签均价仅2.61万元/平方米，相比3月前价格没有明显变化。而荔湾原芳村高尔夫球场板块几个楼盘最近的签约均价在1.4万~2.1万元/平方米。最靠近广钢新城在售的是元邦·明月水岸，最近3个月签约均价仅1.8万元/平方米。

赵卓文表示，首先广钢新城的土地成本比较高，售价4万元/平方米只是保本，因此新盘入市必须卖到这个价格，“此外，广钢新城配套完善，新盘入市将会对周边的楼市价格带来提升。”

电商冲击大

“底商”吃香

业内人士建议投资商铺注意大环境

“假设成熟板块商铺的价格为30万元／平方米，涨到40万元／平方米并不容易，而新区域3万元／平方米的商铺涨到4万元／平方米却不是难事。”有多年商铺投资经验的庄先生向来青睐新区域商铺，南沙和东部是他最新的目标。市场人士认为，受到电商冲击，社区商铺“抗压性”最强，建议选择开售后1~2年的楼盘的商铺投资。

投资经验：投资者转向社区商铺

投资经验丰富的庄先生最终还是选择了社区商铺：“商铺主要有传统的街铺、专业市场铺以及社区楼盘的‘底商’。因为受电商的冲击比较大，很多传统的商业街铺都以百货零售业为主，所以现在包括我在内的投资者对这一类型的商铺入市比较谨慎。”

2014年前后，投资者因为限购把目光从住宅转移到商业市场，不约而同选择了相对稳健的社区商铺：“说稳健，主要就是门槛低，200万~300万元就有能买到不错的店面；其次是经营比较稳定，作为配套服务于楼盘及周边的人群，受电商的冲击小，租赁回报也相对稳定。”

从合富置业分区营业经理郭海波提供的数据可以发现，2011年广州商铺成交达到12000宗以上，但2012年、2013年却开始下滑，原因是2012年年底至2013年是“电商爆发期”。而2014年一手商铺成交量大增，尤其是“社区底商”成交火爆，2014年全年总体的成交数据接近15000套。

观点：新社区“底商”涨价能力强

“投资一定要跟着规划走。”庄先生认为，南沙和东部将是最有潜力的两个板块。郭海波分析称，2015年番禺、罗岗、南沙都有不少新的大型社区在发展，商铺的升值前景和空间相对来说较大，因为地铁的开通和周边的市政配套完善之后，预计一部分商铺在两三年内的升值幅度可达50%左右。

合富置业业务副总监罗大勇提供的数据显示，2015年1月~5月广州市区中心商用物业商铺和写字楼成交量为5709套，而南沙和东部的总成交量是5168套：“在一个新区和一个成熟市区，同样购买单价3万元／平方米的商铺，新区的一个优势是投资成本低，另一个优势是可能涨到4万元／平方米。但是成熟片区的商铺单价要从30万元／平方米涨到40万元／平方米却不容易，新城区的升值能力比旧城区而言相对更大。”

“底商”

即裙楼底下的商铺。是商业街、商业路段如北京路、上下九等传统的街铺。 广州日报

备注：数据仅供参考，不作为投资依据。