“东有珠江新城、北有白云新城、西有广钢新城，三足鼎立的中心区居住板块已经成型。”中海地产营销管理有限公司副总经理陈双全毫不掩饰对中海花湾壹号的信心，“广钢新城两年内将投入1000亿元，投入迅速达到珠江新城同等量级。”也难怪他如此自信，中海、保利、方兴、华发、金融街……首批进驻广钢新城的都是行业内响当当的顶级实力开发商，而且均有深厚的高端豪宅开发经验。据记者了解，2014年仅开发商一次性投入的地价就达到近300亿元，如此密集的资金投入将极大地加快广钢新城的发展速度。“2015年全面动工，2017年全面入住，开发速度远超珠江新城、白云新城。”   

　　“曼哈顿上东区”浮出水面

　　6月11日，中海地产广钢新城地块项目新规划浮出水面，被命名为中海花湾壹号，分别将住宅楼2、3、4栋层高从59层、59层、47层上升为60层、60层、49层，再次刷新广州住宅最高楼层纪录。“如果说珠江新城是广州的曼哈顿CBD，那广钢新城就是广州的‘曼哈顿上东区’，是广州唯一的国际中央居住区。”陈双全并不愿意过多涉及中海花湾壹号的项目细节，他更愿意从区域规划、政府理念来看待这块广州老城区前所未见的成熟地块的前景。

　　中原地产项目部总经理黄韬对广钢新城非常看好，位于广州老城区中心地带，6.57平方公里内，居住建筑面积占550万平方米，未来人口20万，具备广州中心四区最大的集中居住区规模。紧邻白鹅潭国际商业中心，在老城区成熟生活配套的基础上还将补充国际化的配套升级，拥有广州千年文脉的人文底蕴和18万平方公里花城生态园以及30万平方米广钢中央公园。“今年是个好机会，中海又具备开发超高层豪宅的实力，而区域内其他发展商也都具备开发豪宅的经验，我对广钢新城一点都不悲观。”

　　4万元/m2？可能还会高

　　在中海花湾壹号的最终规划进入公司批复阶段以来，对于广钢新城住宅的定价讨论就不绝于耳。对于楼价，陈双全选择了回避。资料显示，广钢新城AF040402、AF040403地块以17.11亿元拿下，楼面价为19093元/m2，需配建36300平方米拆迁安置房，AF040404地块以39.4976亿元拿下，楼面价为19734元/m2，需配建13000平方米保障房。目前，业内最初步估价方式是，按地价占比50%估计，未来广钢新城一带房价有望涨破4万元/m2。

　　“估计最迟今年年底，中海花湾壹号会开盘，价格应破4万元/m2，在4万~5万元/m2的区间。”黄韬预计，广州整体楼价处于稳定并轻微上涨的趋势，珠江新城住宅楼价起步5万元/m2以上，刚公布的均价已达10万元/m2、白云新城起步4万元/m2以上，广钢新城规划优、配套全，起步价超过4万元/m2应不是问题。“但也不是没有担忧，至少中海花湾壹号的标准会成为一个航标，周边其他发展商都虎视眈眈，所以中海项目的压力很大，有可能特价单位不到4万元/m2，但骑虎难下。”

　　芳村目前楼盘多集中在龙溪中路一带，其中中国铁建荔湾国际城带装修均价25000元/m2，靠近花地湾只有翠竹苑在售，价格在32000~38000元/m2，同样主打白鹅潭综合区项目的新世界·凯粤湾，新货预计均价25000元/m2。尽管黄韬认为这些盘与广钢新城的盘不具备可比性，总价控制在600万元应该没有问题。

　　售价太高 市场承接力令人担忧

　　合富辉煌首席分析师黎文江对此售价过高感到担忧。以中海“1号”的项目来看，大多是大户型，开盘价格可能从3万元/m2起，甚至一些特价单位都不到3万元/m2。“不要谈单价，而应该寻求总价平衡，考虑市场承接力。至少中海应该改变以往‘1号’给人的大户型设计，多做一些100平方米左右甚至100平方米以下的户型，将总价控制在300多万~400万元的幅度。”

　　他承认，广钢新城区域坐享江景，交通便利，是广州中心城区稀缺的优质大宗地。但要说是广州的“曼哈顿上东区”尚为时过早。“政府规划投入不是一时半刻的事，珠江新城花了10多年，白云新城也花了5年多，现在交通、配套如何？”黎文江觉得，广钢新城项目与珠江新城、白云新城不可同日而语。而且，当年9月份广钢第二批6宗地出让时，楼面地价介于1.4万~1.8万元/m2，这对中海花湾壹号是最大的隐忧。“不说别的，就连广钢这个地域名称都得彻底从项目上抹掉，否则谁愿意出4万元/m2的价格买芳村楼盘？”黎文江表示，中海花湾壹号最好在“金九银十”期间就开始蓄客，不能等到年底开盘。

　　满堂红鹤洞路分店一名销售人员告诉记者，广钢新城规划范围内目前未有新楼销售。“该项目估计要4万元/m2，但旁边最便宜的1.4万元/m2的地块，估计卖到3万元/m2就能抢走不少客。”记者在这家店门外遇到看楼的黄先生，聊起楼价。“我在广钢这一带住了40多年，可以说，只有住在这里很多年的街坊才对这里有认同感。其他地方的广州居民，对广钢新城的认同感会严重缺乏。而这里的老街坊，要他们花4万元/m2买楼，等于天方夜谭。买不起！”

　　黎文江和黄韬对今年广州楼市都充满信心，预计整体涨价约10%以上。“在股市赚了钱的，已有越来越多人投入楼市。”黎文江表示，广钢新城发展商应抓住这一波行情。“特别是这一波股市的震动，再次教育了市民。说到保值增值，还是楼市最保险。”黄韬笑着说

备注：数据仅供参考，不作为投资依据。