近日，广钢新城首盘中海花湾壹号在广州大剧院举行产品发布会，宣布即将开放销售中心和样板房。这意味着，这个坊间当前吹风价在4万元/平方米的楼盘，或将在年内将荔湾区芳村的楼价从2字头带入4字头，直跳两级。

“5年前白云新城地价两万周边房价也是2万，但后面还是卖到了4万；所以广钢新城能否卖到4万，目前看也不是不可能，因为4万元是接近市场预期的。”

———中原地产项目总经理黄韬

“为什么要卖4万元？理由就是土地成本2万元/平方米+附加值>2万元/平方米。”

——— 合富辉煌首席分析师黎文江

其实，芳村这几年的房价不大稳定。当前在售的12个楼盘中，有5个楼盘是1字头的，另有7个楼盘是2字头的，售价在3万的几乎没有。

到底芳村的楼市能不能在广钢新城的带领下，从“2年级”直接跳到“4年级”？中原地产项目总经理黄韬则认为，中海花湾壹号预计会以3 .5万元/平方米开盘，“要卖到4万也不是没可能”。至于合富辉煌首席分析师黎文江，则是广钢新城房价破4万的坚定发声者。

并区十年仍有盘单价卖1.4万

芳村，原是广州市昔日的一个市辖区，位于广州市西南端，三面临珠江，陆地面积42.6平方公里。在2005年4月28日，广州市撤销芳村区，原芳村划归荔湾区管辖。并区十年，尽管如今我们早已习惯将芳村喊作荔湾区，但实际上，原芳村和老荔湾的楼价仍难以逾越：老荔湾卖到三万、四万，而芳村还在一万元到两万多元之间徘徊。

以芳村的标杆大盘新世界凯粤湾(原逸彩新世界)而言，2009年底地铁五号线开通后，凯粤湾在2010年1月推新品时，售价迈入万字头，为1.3万至1.6万元/平方米，直至同年底，该盘部分户型的售价才突破2万元/平方米。现在，凯粤湾总体均价仍在2.5万元/平方米左右，而且8月将推的B系新品甚至会低于2 .5万元/平方米。

目前该区在售的住宅，如保利公园九里、路劲隽泷湾、翠荷轩报价都在两万元以下，其中路劲隽泷湾145平方米的户型毛坯价1.4万元/平方米，便宜过番禺、萝岗的一些楼盘。此外，公寓盘如远大芳华都汇、邦华星际广场，带装修卖1 .6万至1 .7万元/平方米之间。而已经拿到预售证，计划本月中入市的广钢新城边缘公寓富凯星堤，则计划以带精装修1.6万元/平方米开盘，相当于同板块内广钢新城最高价地的七折。

前地王也逃不过“2字头”

事实上，新世界凯粤湾部分大户型前两年售价曾达3万元/平方米。但经历2014年楼市震荡，至今芳村板块相对少见售价达3字头的楼盘。即便是前芳村地王金蝶地块———珠江鹅潭湾(2012年楼面地价1.42万元/平方米)，去年国庆上市报价曾在2.8万至3.2万元/平方米之间，但后来随行就市做出调整，目前报价为带装修均价2.8万元/平方米。

除去5个售价“1字头”的楼盘外，芳村在售的珠江鹅潭湾、新世界凯粤湾、元邦明月水岸等7个楼盘的报价都在两万多元。其中当前报价均价超2 .7万元/平方米的有珠江鹅潭湾、花语水岸、元邦明月水岸。

根据监测阳光家缘数据得知，今年前七个月，芳村楼盘网签均价最高的是珠江鹅潭湾，为27761元/平方米，翠竹苑为25398元/平方米，花语水岸为25281元/平方米，仅两个盘网签价在2.5万元/平方米。丽和华庭、悦江上品苑、新世界凯粤湾三个楼盘的网签均价都在2.2万元/平方米之间；中国铁建荔湾国际城则为2.1万元/平方米。除此7个楼盘外，芳村当前有网签的住宅网签均价都在两万元/平方米以下。

和大荔湾相比，芳村楼市真是弱爆了。目前，荔湾老城区在售的楼盘有中信西关海，珠光御景壹号、君荟名轩、龙津世家、龙津华府、流花君庭、荔湾南湾7个楼盘，除了中信西关海二线望江的部分户型均价为2 .9万元/平方米之外，其它楼盘的售价都在3万元/平方米以上，而豪宅珠光御景壹号更是最高售价达七八万元/平方米。

新地王上市要卖“4字头”？

在广州，人们习惯将越秀、荔湾、海珠三区称作老城区，加上天河、白云、原黄埔在内，则被称为中心六区。和除黄埔以外的其它中心区域的高大上房价相比，芳村似乎是个黯然失色的小屌丝。直到2014年初广钢新城那场激情的拍地高潮之后，芳村楼市方似乎迎来转机。华发以最高达21568元/平方米的楼面地价，亮瞎了所有人的眼。就在众人以为芳村楼市就此华丽转身的时候，同年9月底还是广钢新城却又拍出低至1.4万元/平方米的楼面地价，相当于回到2012年；同期拍卖成交价即便最高的，也不过是1.8万元/平方米。

如今，去年在广钢新城一掷百亿元拿地的中海地产，即将在明天开放销售中心和样板房。在此前后，市场吹风它要卖4万元/平方米。“为什么要卖4万元？理由就是土地成本2万元/平方米+附加值>2万元/平方米”。面对质疑，合富辉煌首席分析师黎文江表示，“当天新品发布会现场1700坐位有1200人已有购买意向，听完中海介绍优秀产品，我对卖4万元/平方米更有信心”。

买家是否买账？黎文江认为，“既然是买家，就会接受。广钢新城是全新的概念，无可比性，没必要和大芳村作对比”。

广钢新城，芳村楼市靠你了

在2014年初于广钢拿地的中海、金融街和华发，前两者都将在今年内推出。其中率先在明天亮相的中海花湾壹号，其住宅产品包括约80-160平方米二至四房，带国际品牌精装修。中海在此项目中首次创新采用新风抗PM 2.5除尘系统、外墙、外窗节能隔热系统等十大人居科技系统。金融街融穗华府则主推70-110平方米的精装中小户型，预计10月正式开放售楼处。此外，华发荔湾荟、保利西悦湾等计划明年亮相。

黎文江认为，未来广钢新城单价4万元的房价只是起步，“32个新的学校建成，它的教育资源比在老东山区买一个旧房子要值。此外，广钢新城还有6大生态公园，珠江新城只有2个；广钢新城还有5维立体交通，4条地铁线、3个交通中心、3条有轨电车线、2条水上巴士，还有5所甲级医院。”

在广钢新城利好的推动下，芳村二手楼市直到今年方扬眉吐气。满堂红地产成交数据显示，在2013年和2014年，芳村的二手房均价分别是15079元/平方米、15800元/平方米，2014年同比仅涨4.78%，跑输广州全市(南沙从化除外，涨10.39%)和中心六区(涨9.22%)。直到今年前七月，芳村二手房成交均价方涨至17447元/平方米，比去年涨了10 .42%。至此，芳村二手房价涨幅终于跑赢广州全市(涨2.78%)、中心六区(涨1.85%)和荔湾区(涨5.58%)。

“5年前白云新城地价2万周边房价也是两万，但后面还是卖到了4万；所以广钢新城能否卖到4万，目前看也不是不可能，因为4万元是接近市场预期的”。中原地产项目总经理黄韬认为，中海地产向来是利润高手，且规划也有前景，预计中海花湾壹号会以3.5万元/平方米作为售价起步。他认为，好比珠江新城和五羊新城也是一路之隔，所以同处芳村的广钢新城与周边楼盘拉开较大差距也不无可能。

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广钢新城未来将建32所学校

有数据显示，2010-2015年，政府投入2000亿资金在广钢新城和白鹅潭，广钢新城在2年内投资金额就超1000亿，创广州记录新高。广钢新城总占地面积为6.46平方公里，总建筑面积达1017万平方米，规划居住人口达20.7万人，将打造成为广州“特色宜居新区、专业交易中心”。

目前，广钢新城千米内外已有地铁1号线、广佛线二期年底通车；有荔湾儿童公园；有广州环城高速、东新高速、广珠西线高速；有广东省中医院芳村分院、广州市脑科医院、广州市第一人民医院鹤洞分院、广州中医药大学第三附属医院、广钢医院；有省实验中学、培英中学、真光中学3座省一级学校。

按照规划，广钢将再建18万平米的白鹅潭广场；3千米的白鹅潭滨江观景长廊；18万平米花城生态园、30万平米广钢中央公园；地铁10号线、11号线在建。未来广钢新城内还将建32所学校，达到每800米一间中学，每500米一间小学，每300米一所幼儿园等。 南方都市报

备注：数据仅供参考，不作为投资依据。