2015年1月8日下午，365地产家居网新年大戏“变革时代2015地产创新峰会”、暨2014南京房地产销售龙虎榜颁奖、暨金鼎奖颁奖正式上演。本次盛会将公布2014南京开发企业销售金额、销售面积十强、单个楼盘销售金额、销售面积十强等多个重量级权威榜单，并且由重磅嘉宾带来精彩演讲。

在变革时代2015地产创新峰会上，三六五网首席研究员、江苏省房协房地产研究所所长李智以最权威的数据对2014年楼市进行解读，还对2015年楼市大环境以及南京房地产市场趋势进行了预测。李智分析认为，2014年政府的利好政策来的太快，房地产调控去行政化时机已经成熟，但是伴随着库存上升、成交与上市的同步放大，2015年南京楼市将进入三高时代。

解密榜单楼盘竞争日益加剧

李智首先对2014年“销售十强”企业和2014年“销售十强”项目进行了精彩的点评。李智分析认为今年“销售十强”企业的榜单有如下特点：

第一，业绩增长势头充足，上榜门槛节节升高：金额门槛从2013年的29.9亿元上升至33.1亿元，同比增长10.7%;面积门槛从2013年的17万m2上升至21.7万m2，同比增长27.6%。第二，实力房企强者恒强，集中度加速再上升：金额集中度从2013年的26%上升至33%，同比上涨7个百分点;金额集中度从2013年的28%上升至35%，同比上涨7个百分点。

第三，企业阵营分化加剧，刚需“奔量”改善“聚金”。第四，龙头房企规模致胜，多盘发力成就英雄。第五，同期增速逆市上涨，各领风骚又是一年：在2014年整体“高库存、去化慢”的行情下，降价促销力度较大和“短平快”快周转房企实现了业绩快增；业绩同比增长的企业有6家，业绩与去年持平的企业有3家，仅1家企业业绩有所下滑。

而今年“销售十强”项目的榜单则有4大特点：第一，十强格局分化存变，上榜楼盘“分多聚少”：2014年共有14个楼盘入榜，其中6个楼盘入围“金额”和“面积”双榜单，较去年减少一个；随着南京更多楼盘追求品质化，单个项目竞争优势减弱，金额十强和面积十强项目呈现分化趋势，重复上榜楼盘减少。

第二，热销楼盘分布外扩，外围板块份额提升：从面积top10来看：面积榜单首次出现高淳溧水郊县板块楼盘，江南六区份额继续缩水;从金额top10来看：江南六区份额下降，两江占比提高，较去年提升6个百分点;从十强楼盘所属区位来看，不论是面积十强还是金额十强，在区位上均表现出明显的外扩趋势。

第三，项目十强落差收窄，楼盘竞争日益加剧：从金额top10来看：竞争激烈，榜首与榜末差距约为9亿元，而去年差距达到15亿元。从面积top10来看：楼盘差距缩小，今年第一与第十差距16万㎡，较去年减少3万㎡。

第四，十强领衔以价换量，舍小赢取入榜契机：从成交均价看，大部分上榜楼盘在年中6、7月份进行了一次价格调整，较为明显的如旭日上城、中海国际社区、新城玖珑湖。在市场趋冷后，项目及时通过以价换量，取得优异的销售业绩，最终赢得项目入榜契机。

2014年政策幸福来得太快

去行政化时机已经成熟

李智分析称，2014年南京商品住宅市场整体表现为明显的供过于求，全市累计上市101390套，成交72457套，截止2014年末市场累计存量78783套。根据近半年市场去化能力（套数）预测，2014年全市商品住宅市场可售存量的消化周期【注：存量消化周期=2014年末市场存量/近半年月均成交量】，仅为12个月。

分板块来看，有5个板块低于全市均值，其中，城东存量去化周期仅6个月，城南、江宁、河西、城北、仙林的存量分别为8、9、11、12、13个月。有3个板块高于全市均值，其中，城北存量周期15个月，城中和溧高区域达到35个月，城东溧高风险加码。

而针对2014年变化不断的房地产政策，李智认为，“胡萝卜”利好政策来的太突然，而在市场层面上来看房地产调控去行政化时机已经成熟。

一方面，自6月26日呼和浩特取消限购以来，46个限购城市中已有41个取消或放松限购政策，目前仅剩一线城市和三亚还在坚守。另一方面，信贷政策对首改需求给予支持，并在11月后进入货币宽松阶段，降息及存贷比调整等利好接踵而至。

而在人口红利消失（2011年）的大前提下，首置人群数量自2011年开始出现小幅下降的平台整理格局，潜在住房需求呈现下滑趋势。综上，促使房价持续上涨的两大因素正逐步失去动力，房地产调控去行政化时机已基本成熟。

2015市场正处于攻坚期

房地产或将进入“三高”时代

“考虑到7月后，我国限购限贷政策逐步放开，长效机制正在逐步建立，且市场重新起主导作用，因此我们认为我国房地产正处于攻坚期，其中，从城市库存角度来看，去库存行动正在进行中。”对于现在市场的情况，李智如是总结。

与2008年及2011年不同，南京本次库存上升伴随着成交与上市的同步放大，“三高”现象显著。结合南京市库存变化情况（第二上升周期），李智认为南京楼市在2015年可能进入“三高”时代，三高主要指的是——高供应量、高库存量、高销售量。

“考虑我国房地产市场库存高企，在未来半年内，政策仍然具有放松的可能性。具体放松措施可能包括：放松公积金提取标准、营业税5年改2年、契税减免、降息一次及以上和鼓励首改需求。”

李智预测，2015年市场仍旧处于深度调整期，以价换量还会是主旋律。受四季度新政利好的影响，边际效应未现减弱，明年市场继续下行的可能性并不大，购房信心可以保证。但由于今年年末土地市场翘尾，再加上2014年仍有较高的库存，开发商为了保证项目流速，以价换量的可能性较大。对于购房者来说，是置业时机不错的一年。

而对开发商而言，李智认为这会是白银时代，会经历前所未有的变革与冲击。不管是产品还是营销，创新成为核心的命题。整体市场压力持续依旧，而市场份额依旧向龙头企业优质企业倾斜，市场与行业都在面临新一轮的优胜劣汰。

具体到阶段来看，李智表示，随着降息影响的减弱及3-4月供应再迎小高潮，未来库存上升及日均成交下降可以期待，但能否超过12个月尚待观察，所以3-4月成交量或将决定全年房地产价格走势。但总体来看，2015年南京房价保持稳定或温和上扬是主旋律。

备注：数据仅供参考，不作为投资依据。