五限”政策、长期实行租购并举，房企的融资格局也发生巨大变化，银行信贷、信托、私募、信用债等常见的境内融资全面收紧，高昂的海外融资因此成为房企纾解融资的重要渠道。中原地产数据显示，去年全年，房企境外融资总额相比2016年大幅上涨176%，这一趋势在今年还将持续。21世纪经济报道记者查询发现，伴随着2017年销售创下新高，房企的负债总额和负债率也在不断走高，繁荣之下，风险隐现。随着2018年步入集中还款期，房企资金到期集中兑付压力加大，部分中小房企将面临资金链压力。中原地产首席分析师张大伟指出，2018年将是房企4年资金压力最大的一年。境内融资空前艰难据中原研究中心统计，2017年全年房企境外融资总额达388.6亿美元，同比2016年的140.6亿美元大幅上涨176%。除恒大、碧桂园、绿地等大型龙头房企之外，海外融资的主力是鑫苑置业、新湖控股、国瑞置业等部分中小型房企。克而瑞研究指出，2017年由于信贷逐步收紧，扩张中的中型房企增加了海外发债，

TOP30-TOP50房企”境外发债占比从2016年的8%增长到38%，

TOP10房企”的比例则缩减到36%。中原地产指出，虽然绝对值仍然不高，但境外融资需求量已在明显上涨，重要性持续加强。据同策研究院统计，去年12月，房企海外融资总额折合人民币230.61亿元，绝对值及占比已为9月以来占比最高的月份。2018年伊始，房企的海外融资脚步更加频密。仅今年1月上旬，就已有泰禾、时代地产、龙湖、碧桂园、富力等房企密集发布海外融资计划，总规模达42.5亿美元。不过，海外发债的票面利率相对较高。据统计，去年1-11月108家房企的境外发债平均融资成本达6.72%，与2016年全年相比增加1.34个百分点。其中，中国恒大、佳兆业发行的几笔海外债券利率甚至超过9%。整体来看，2017年房企的融资成本相比2016年的平均4%均有非常明显上行。招商证券分析师徐寒飞表示，尽管海外融资成本偏高，但出于维系资金链的考虑，房企

被迫”发债的格局料将维持，境外发债将会延续攀升态势。高昂的海外融资受到青睐的背后，是境内融资全面收紧。首先是传统的银行信贷。融360数据显示，2017年，无论是商业银行开发贷、个人按揭贷，还是消费贷流入房地产，都受到严格限制，很多银行在年中就停止了开发贷和个贷，贷款利率也不断走高。房地产信托在2017年也是全年被严控。银监会近期下发的《关于规范银信类业务的通知》再次提及，商业银行和信托公司开展银信类业务，不得将信托资金违规投向房地产等限制或禁止领域。北京一信托公司管理人士认为，之前有些银行走信托通道用股权、收益权甚至流贷方式为房企融资，就是违规业务，这种都要被禁止。此外，在监管部门严控下，过去一年房企境内发债几乎取消。据克而瑞统计，2017年前11月房地产企业公司债融资总规模仅为422亿元，较2016年全年大幅下降91%。国泰君安首席固定收益分析师覃汉预计，2018年地产信用债的发行弱势格局还将延续，这会进一步加剧房地产企业的分化，甚至会有些小房企可能出现信用事件。上一页12下一页

备注：数据仅供参考，不作为投资依据。