前段时间，笔者曾写了一篇《手里有100多万，在帝都可以买个什么样的住宅？》，如今，再次踏上看房之路了！

随着环京限购的升级，北京周边的置业顾问们基本上，都放假了！北京市的楼市也一片惨淡，刚刚过去的“银十”网签量以6000多套草草收场，在宣称回暖乍始（9月10000多套网签量）的中介脸上狠狠地扇了一巴掌。

下图是引用的一个环京限购图。

图中黄色：代表中心城区，也就是经常提到的北京“城六区”；

周边蓝紫色：代表几个“城市发展新区”，属于北京的平原区，将作为中心城区产业疏解的主要承载地；

绿色：基本是北京的山区部分，在新的北京总规中，主要作为生态涵养区规划。

环京限购团▼

从图中可以看到，不仅是北三县，北京周边的区域，基本上，都限购了！与北京主要产业或者是未来产业的聚集地接壤的地方，都已经无法再下手了。

在北京艰难地寻找100多万首付能够得着的猫姨，在上个冷嗖嗖的周六，终于找到了一个凑够了人的看房团，跟着车去了一百多公里远的地方，见到了消失己久的环京置业顾问。他们都来到了这里——下花园！

周六早上，9点在惠新西街南口集合，9：20发车，走G6晃了2个多小时，11点40才终于来到了下花园，11点50进了售楼处。

北京到下花园开车路线▼

这是张家口市的一个区，离北京140多公里，离张家口市区50多公里，人口大约七万。有个鸡鸣驿作为明代的驿站遗存小有名气。

这个小县城之所以会成为各大地产商角逐之地，就在于，它是京张高铁的一个节点。

怀来的官厅水库、即将开通的京张高铁，以及附近的温泉资源，加上恒大打造的国际文化城，还有京西北在整个华北地区相对优质的空气质量，使得怀来的官厅沿岸成为了一个度假和养老的热点区域，也因此聚集了恒大、碧桂园等一系列大大小小的地产商。

在怀来限购以后，又有人把眼光转向了下花园。置业顾问们将其解读为：张家口政府为了扶持下花园，崇礼、怀来和张家口市区均限售，目前只有下花园还可以购买。

这个小县城的主要卖点就是：京张高铁延途设十站，通往冬奥会太子城站的崇礼支线从这里接出。

京张高铁▼

图片来源:北京规划国土资源管理委员会

根据销售的说法，这里也会规划建有一个冰球场，作为冬奥的备用场地，另外也有一个滑雪场将会开工。各大开发商也会在这里建设各种配套，免税店、购物中心、奢侈品商店，以及幼儿园、小学、医院也会有所配套。

于是，看房团领着大家去了三个项目。

第一个位于高铁站边上，号称走路200米，基本都是高层，卖点在于“27分钟直达西直门”。可以说目标客户很明确，就是在北京工作，但又买不起北京房子的刚需群体。

如果恰好在西直门或者清河上班，确实可以考虑每天掐点高铁往返。地点离老城区比较近，号称未来配套也会比较齐全，买东西啥的肯定会有。参考北京到涿州的票价，一个人每天往返的成本大约在55块，一个月22个工作日，大约1200多的成本，两个人则是2400多，大约是目前清河附近比较不错的一个单间的租金。这个项目毛坯交房，售价大约在11000/平米。

第二个项目是本地开发商的项目，号称对标碧桂园在当地的项目。房子临着一条小河，离高铁站大概在两公里左右的步行距离，有别墅有洋房。开发商做酒店出身，目标定位主要还是养老度假人群。精装交房，售价大约在13000/平米。

第三个项目，离高铁站直线距离三四公里，走路基本是不现实的，开车也需要十来分钟。临着洋河，还在当地最出名的鸡鸣山脚下，夕阳下看上去环境似乎还有些不错。开发商在当地拿了很大的一块地，还要给政府配建一个冰球场作为冬奥的备用场地；不远处据说有一个滑雪场已经开建；项目据说还配套有酒店和商业等。这个项目的定位应该是半旅游度假半养老性质了。不过公共交通的配套相对比较欠缺。毛坯交房，售价大约在12000/平。

第三个项目周边环境▼

基本上去到每一个项目，都会祭出一张差不多的交通图。销售会告诉你：G7很快就要通车，19年京张高铁通车，这里每天会有99趟列车往返北京，27分钟直达西直门。

现在的交通猫姨亲身体验了一番，早上从惠新西街南口出发，晃了差不多两个半小时才到；晚上5点左右返程，到北京8点饿得够呛。如果是现在这种交通，周末度假可以说很多时间都是浪费在路上了。据称G7开通后可以有一定的改善，当然项目更主要的卖点还是在高铁的开通，这些项目也基本都是预计在高铁开通之前交房的。

目前整个区域确实基本都是工地。

可以看到，因为高铁即将开通，冬奥会的到来，这个7万人的小城集中了各种开发商，在进行各种建设，也带来了各种资源的投入。作为当地政府，在2022年展现给全世界的，冬奥会关键的一个交通节点，一定不能是一个寂寞冷清的北方小县城。所以，这里需要投入，需要基础设施的建设。

这个地区的拍地记录是可以查到的，最近最贵的楼面价大约在1000元/平米左右，之前甚至有各种楼面价不到500元/平米的项目。

开发商拿地，配建相应的公建设施，再建起相应的住宅等销售型产品回款。销售产品的卖点，则是当地高铁的开通。

去年这里的价格大约是4000多每平米，当地的GDP25.3亿，人均3.5万左右。当地消费水平不高，越来越抠门的看房团现在午饭都不管啦。猫姨花了9块在小县城解决了午饭，2块钱的小米粥，7块钱的肉夹馍，味道还是不错的。这里曾经是产煤基地，如今仍有一个发电厂。

如今，在距离北京大约100多公里，已经通高铁或动车，车程在半小时左右的小城中，涿州到北京高铁不到30分钟，现在的价格在10000-20000不等。另外还有保定、天津，也是属于北京高铁一小时范围内的城市。

但是，不知道大家是否知道，每天在瑟瑟寒风中等待着公交进场的燕郊群众，其实也曾经有过通勤动车，半小时直达北京。不过，燕郊的动车在15年初开通了20天左右，就因为3成左右的上座率而惨淡停运。但是，即使如此，现在每天仍有燕郊站开往北京站耗时34分钟的直达火车。只是，又有多少人选择这样的交通公具呢？

同时，我们又看到，高碑店的高铁新城已经在销售，碧桂园在兴隆县的项目也将会开盘（兴隆西站将是京沈高铁出北京后的第一站），售价估计在9500/平。

就在这篇文章还未成文之时，新的消息传来，北京平谷限竞房的土地流拍了，这块地规定的销售均价不超过26014元/平，最高销售单价不得超过27315元/平，土地起始楼面价8902元/平。这块地距离在建的平谷线最末一站泃河湾站直线距离大约是五公里，属于北京市。这个楼面价和规定的销售均价之间的差价，对开发商来说应该是有利益空间的。

流拍的结果，让我们不得不思考：如果说，开发商都开始不愿意相信，能够在平谷这样的地方卖出2.6万的价格，我们又将如何看待下花园逼近1.5万的价位呢？还有，其它的“高铁新城”。

备注：数据仅供参考，不作为投资依据。