账禁不起细算，今天本号对调控前后刚需客和炒房客购房成本进行梳理，发现了一个惊人真相：刚需客买房成本增加，炒房客反而减少了！

近日，国家统计局公布了70个大中城市10月份房价指数。从数据能够看出，历经整整一年的调控，热点城市房价几乎已回归平稳，尤其是深圳。

深圳从调控伊始，房价就率先下降领跌全国，截止到现在新房已经连跌13个月。

根据深圳中原地产数据可知，深圳新房均价从2016年10月的55611元/平米下跌至如今的54288元/平米。

每平米共下跌了1323元。房价均价和总价都下跌了，按理说购房成本应该大家应该欢呼才对，虽然没有下跌幅度完全没有达到刚需客的预期，总归是比之前便宜了，聊胜于无。

事实并非如此，因为经过一番计算本号发现一个惊人真相：尽管房价下跌了，首套房购房成本反而增加了一大笔。越调控，购房压力越大。

下面我就以2017年10月新房和2016年10月新房价格来演算一下，看看在深圳购买一套90平米户型的首套房，是否真的便宜了。

从上面表格可以清楚地看到，尽管房价下跌了，90平米户型总价下跌了10.6万元，便宜的只是几万首付。首套房利率普遍上浮，导致贷款成本显著增加。购房成本不仅没有便宜，还增加了。

90平米户型总价下降了10.6万，现在购房成本却增加了近100万。购房难度比之前大得多，这还没算上时间成本，贷款流程等。

当然，你可以说这对炒房客有一定的打击作用，但更多伤害是给了刚需客。

导致这种现象的根本原因，是房价下跌幅度不够。假若下跌一半从5万跌至2万5，即使首套房利率上浮20%，总成本也会便宜一大笔。

通过这番演算可以得出一个结论：对于首套房利率上浮的热点城市来说，现在并不是刚需客买房的最佳时间。

你可能会说，并不是所有银行都上浮20%，大多数只上浮了10%~15%。

就以普遍上浮10%计算，现在购房贷款还款总额也需要690.6万元，比一年前要多出58.3万，总成本要比之前多54.8万元。

不是刚需购房的最佳时间，是不是炒房的最好时机呢？

同样以深圳2017年10月新房和2016年10月新房价格来演算，看看一年的时间，炒房也即第二套房的成本是如何变化的。

在计算之前需要强调一下政策变化。10月4日前，二套房首付比例为5成，之后无论有无贷款记录，皆为7成。

这表明投资客的购房门槛抬高了。房价连跌1年，如果全款购买，购房成本自然比去年便宜。

若按照正常的流程贷款又如何？

从演算结果可以清楚看到，炒房客购房门槛明显被抬高不少。1年前首付为5成250.2万元，如今是7成342万元，门槛高了91.8万元。

门槛抬高是对炒房游戏群进行清理，抬高了进群门槛，筛掉一批以小博大的钻营者，留下的都是有实力的高净值人群。

由于均价下跌，总价反倒便宜了74万元。难度加大了，购房总支付却降下来了。

综合两个图表发现：调控政策之下，刚需客的购房成本增加了，投资客的门槛虽然被提高，购房成本反倒是下降的。

根据本号对中心城市房价走势的一贯看法，未来具有显著人口增量的中心城市房价会继续小幅上涨。因此，对无需加杠杆的长线炒房客来说，现在是入手的最好时机。

这或许是那些调控政策制定者都没有料到的事情，调控棍棒下，受伤害最大的不是炒房客，反倒是刚需客。

备注：数据仅供参考，不作为投资依据。